问答:新资本利得税及其对柬埔寨房地产业的影响

在美国国家税务总局(GDT)宣布,所有资本利得,包括从出售房地产获得的利润,都应在2022年1月1日之后缴纳20%的税后,人们对新税将如何实施产生怀疑。

柬埔寨领先的律师事务所之一DFDL和著名的房地产经纪人柬埔寨世邦魏理仕在9月30日组织了一次研讨会,以澄清所有听众的疑问,尤其是关于新税将如何影响柬埔寨房地产领域的问题。

讨论中的小组成员包括柬埔寨DFDL柬埔寨副总裁兼柬埔寨税务业务部负责人Clint O’Connell先生,柬埔寨DFDL房地产业务部负责人Charles Amar先生,柬埔寨DFDL董事总经理Sothida Ann女士。柬埔寨世邦魏理仕和柬埔寨世邦魏理仕高级董事詹姆斯·霍奇先生。
1.资本利得税对房地产行业有何影响?

影响取决于房地产部门的参与方。如果您是柬埔寨税务居民的公司,则不会受到不适用于此类公司的新资本利得税条例的影响。因此,大多数房地产开发商将不会受到这项新规定的直接影响。该公司是柬埔寨的税收居民,应缴纳所得税。

另一方面,未在柬埔寨居住的公司和个人将受本法规的约束。因此,投资者(非纳税居民或柬埔寨公司)将注意这一新规定,因为他们在决定转售其收益的房地产时需要支付此资本利得税。

这可能会影响房地产市场,因为它可能减慢销售过程并避免投资者投机。但是,考虑到与其他国家相比,房地产行业的这一税率较低,其影响可能会受到限制。

还应注意,出售自己拥有至少五年的主要住所的个人将不受此新法规的约束。

2.在征收税款之前,我们现在应该出售房产吗?

的确,这项规定将从2021年1月1日开始生效。因此,出售您的财产以避免这种税可能很有趣。但是,这实际上取决于每种情况,尤其是如果您获得了收益,则是否需要承担该资本收益;如果考虑到COVID-19危机而需要现金才能进行其他投资,则尤其要视此资本收益而定。另一方面,如果您认为不需要现金并且将来财产的价值可以增加,那么即使您需要缴纳资本增值税,也可以决定将财产保留更长的时间。因此,这实际上取决于每个单独的计算和当前的财务状况。

3.我们是否必须同时支付印花税和资本利得?

的确,在出售位于柬埔寨的财产时,将需要缴纳资本利得税(符合该税适用的条件)和印花税。但是,将要缴纳这些税款的各方是不同的。资本利得税需要由卖方支付,而印花税则由买方支付。在实践中,当事双方有可能同意卖方支付印花税,但在这种情况下,为了考虑到卖方的这一成本而提高了价格。对于卖方而言,将来支付印花税可能不太有趣,因为这将提高售价,因此将增加他们需要支付的资本利得税。因此,将来

4.出售物业时,我们可以将印花税作为费用包括在内吗?

买方在购置房产时已缴纳印花税的前提下,在计算转售该房产时应缴纳的资本利得税时,可以考虑将此印花税作为支出。

5.有两种计算费用的方法,即基于实际费用的扣除额和基于确定性的费用扣除额(即80%的可扣除费用)。我们可以自行决定方法吗?

是的,当资本与不动产有关时,当事人可以自由选择最佳方法。GDT无法在选择费用计算方法时向当事方提出挑战。但是,GDT有权对财产的价值或费用的价值提出质疑(如果您选择实际的基于费用的扣除额,并且没有适当的证明文件)。实际上,我们可以认为只有当纳税人花费的支出高于所售财产价值的80%时,纳税人才会选择基于支出的实际扣除额。

还应注意,如果纳税人决定选择基于确定的费用减免,则资本利得税将相当于印花税所售财产价值的4%。这就是为什么与其他国家(尤其是法国等西方国家)相比,房地产行业的利率较低的原因。

6. 80%的可检测费用是否适用于其他资本收益(如股票)?

不可以,可抵扣80%的方法不符合其他资本收益的条件。仅当资本与不动产有关时,尤其是在出售或转让不动产的情况下,才适用。对于其他资本,仅适用于实际费用法。

7.注册公司是否要缴纳资本利得税?公司可以使用80%的免赔额方法吗?

资本利得税不适用于在柬埔寨居住的公司。它们属于一般税制,属于利润税。

8.我正在将我的属性转换为分层标题属性。当我出售它们时,它们是否要缴纳资本利得税?

转换或更改财产形式不是触发此资本利得税的事件。但是,如果您出售已转换的单位,则在满足该税项要求的条件下,此交易可能要缴纳资本利得税。换句话说,当所有权转移发生时,您将获得资本利得税,您就可以从中获利。

9.在签订合​​同之日或所有权转让之日,您何时必须缴纳资本利得税?

在以下情况下,对不动产征收资本利得税:

有出售权,转让权或占有权的创造;
所有权或居住权转让时,已在柬埔寨当局登记;或者
在做出转移不动产所有权或占有权的决定时,通过法院判决
纳税人必须在上述资本收益被触发后的三(3)个月内,向GDT提交一份规定的纳税申报表并向GDT支付资本收益。

10.如果我将财产转让给公司,此转让是否要缴纳资本利得税?

是的,您的不动产对公司的出资被视为一种转移,并受制于资本收益,但前提是必须满足该税适用的条件,尤其是您可以获利,并且转移发生于或之后2021年1月1日。

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