菲律宾马尼拉房地产投资 期房现房买卖交易流程

在菲律宾买房,如果是一手房还比较容易处理,毕竟菲律宾的开发商基本上就那几家大房产公司,买房只要根据他们的流程就行了,也没有可以商谈的余地,合同都是标准的,所有标准条款都不会根据客户要求来修改。

但是买二手房就比较复杂,毕竟二手房是从私人业主手上买,合同条款要双方洽谈,最重要的是流程跟国内不一样。在国内,买卖双方只需要一起去过户,流程就算完了,但是在菲律宾并不一样,签完合同,给完钱,再办理过户手续,并且新的房产证要等3个月左右才能拿到(这一点是国内客户最不习惯的,总觉得钱已经给了,但是房产证不能当时办好)。

以下是可能遇到的买卖二手房的情形:

1、期房,业主转让合同(无税)

因为很多业主是期房时候买入的,但是在交房之前就想卖掉,此时多半是未付完全款的。这种情况比较简单,因为房子还在开发商手上,业主也还没有办理房产证,只需要双方去开发商更名办公室办理更名即可,一般收费10-30万比索,各个开发商的收费标准不同。新的业主只需继续供款给开发商即可。

比如前业主买入的时候是800万比索,已经供款400万,还欠开发商400万,但他现在要卖950万。那么你需要支付550万(400万已付的房款+溢价150万)给前业主,剩下400万给开发商(可全款可分期,具体看前业主之前的付款方式)。但是也有一些开发商比如Ayala,不允许这么做,只能按照正式的二手房交易来转让,那样就要交6%的税。

2、现房,有房产证(需交税)

这个房产证并不是买卖双方交易当天就能办下来的,是需要等双方签完合同,付了款,由中介前去办理,与此同时有各种名目的税费要交。

具体流程:交定金,约10% >>>签订Contract to Sell,这个合同是双方同意买卖的各种细节和条款(需要律师公证)>>>付全款,签订Deed of Absolute Sale(表示卖方已完全放弃了对房子的所有权益,并将其更名给了买方,需要律师公证),可以银行转账,或者当面支付,卖家当面给房产证>>>办理房产证过户(3个月左右,一般是中介办理)。

3、现房,无房产证

1)有些欠银行贷款的房子,业主本人没有房产证,这时候新的买家在签订Deed of Absolute Sale之前需要支付金额帮业主把房产证拿回来,其它流程基本跟上面一样。(需交税)

2)还有一种情况是,业主在期房阶段买入的房子,已经到了交房时间了,业主不想付尾款,想在此时卖掉,这种情况仍然是合同转让,只不过需要一次性支付给业主以及开发商所有房款。开发商收到款项之后会给新的买家办理房产证。(无税)

买卖双方签订协议>>>提交申请给开发商>>>新业主跟开发商签合同。

4、现房,银行收回并进行拍卖的房子(需交税)

这种房子是跟银行交易。价格都是银行报的,没有讲价余地。首先跟银行提交一个offer,银行在约2周内确定没有其他人出更高价的时候就可以走过户流程了。

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