“多中心”发展的大马尼拉,哪些区域才是真正的投资价值地?

菲律宾首都马尼拉,是菲律宾唯一的单核大城市,首都圈2400万人口生活在 639平方公里的马尼拉大都会,人口密度却是上海的5倍多,甚至是香港的3倍,我们都知道人口拉动内需消费,人口密度高支撑并推高房价。

2015年我们就考察过马尼拉,还赶上了台风,当时Pasay赌场还没盖起来,房价就要2万人民币,Makati老牌CBD房价也在2.5万人民币。

但是现在回看当时的房价,最先发展成熟起来的版块,房价几乎翻倍,城市的扩容,人口的快速增加,不断推动大马尼拉都会圈整体房价持续上涨。菲律宾央行BSP数据显示,2020Q1季度菲律宾房价整体上涨12.4%,连续第三个季度实现两位数增长,公寓价格上涨了23.6%,首都圈大马尼拉住宅价格整体上涨18.3%,包括别墅。 

– NCR首都圈,AONCR非首都圈 –

马尼拉目前还是一个新房市场,很多同期在售新房项目,轻轻松松破百肯定没有问题,而且清一色大开发商!

但是,我们要清楚,马尼拉城市组成结构复杂,并不是一个“单中心”城市,所以房价、租金、未来升值发展并不是一个中心向外递减辐射散开,而是组团式发展

中央商务区CBD不只有一个,但连接这些商务区的却可能是贫民窟,一步之遥选错了地点,可能眼看别人买的房子轻松一年双位数增值,租金回报6,7个点拿在手,而自己却踩了坑!

选定核心区域,优质地段的楼盘意味着房价涨幅、转售流动性、入住率、租售比方面,均有显著优势,但是“多中心+组团式”结构发展的马尼拉,哪些区域才是真正的价值地段?哪些是稀缺保值地段,哪些区域更有增长潜力?

马尼拉Metro

投资菲律宾,要先记住马尼拉Metro这个概念,我们通常说的马尼拉是指马尼拉都会圈,而不是单单马尼拉市,它是由马尼拉市、马卡蒂市、奎松市、曼达卢永市、帕西格市、帕赛市等15个城市及1个自治市组成。

你可以把他们理解成是中国一线城市的各个区,他们独立发展,各自有完善生活配套商业机能,未来2050年,随着城市交通的布局完善,这些独立片区会最终连接在一起。

在马尼拉选地段,一般非本地人轻易分不清楚,一个重要因素就是我们常说的哪里有投资价值并不能完全按照行政区看,很多核心地段会横跨好几个市,比如奥迪加斯CBD,它由曼达卢永市、帕西格市、奎松市的各一小部分组成,外国人很难摸清某个地段是不是值得入手。

– 2020Q1大马尼拉6大主要版块 –

马卡蒂(MAKATI)

菲律宾金融中心、亚洲曼哈顿

马尼拉第一大CBD

享有「亚洲曼哈顿」国际美名的Makati是菲律宾金融重镇,全球摩天大楼密度最高的城市之一,全区有62,000家企业总部,沿著Ayala Ave.金融大道开设。简单说,地点越靠近Ayala金融大道,房地产价格就越高。

跟全世界首都精华区一样,Makati目前可建土地非常稀少,已经属于成熟发展,居住治安良好,著名购物中心Greenbelt,Glorietta,The Landmark,SM Mall Makati等都在此处,通常地点越靠近阿亚拉金融大道,靠近绿带(Greenbelt)商场,房价就越高

作为东南亚知名的金融中心,Makati市一直以来都是很多投资者和外省移民首选落户之地。外籍人士常选择居住在马卡蒂,包括54个外国大使馆,中国大使馆就在此处。此外,还有香格里拉、半岛等众多五星级酒店,拥有亚洲管理学院(菲律宾最好的MBA之一),马卡蒂大学等189所各类学校,各类医院14所。Makati日间人流高达470万人,房地产市场拥有强劲支撑买盘。

房产数据
Makati公寓平均房价在24.9万比索/平方米,2020年Q1统计上市销售楼盘单价在17.6万比索/平方米—33.9万比索/平方米之间,出租价格区间平均在1200比索/平方米/月。
对于稳健派投资人,追求高保值,低风险,马卡蒂是非常适合的菲律宾买房选择,此区跨国企业林立,是高阶外派人员居住首选,租金行情来到1100-1300比索/平米(约130人民币/平米),与上海徐汇,黄浦,静安区租金行情差不多。
但目前Makati精华区房价在25万币比索/平米(约3万人民币/平米)以上,仅上海同区域位置的四到五分之一价,相对来说,租金回报率是上海5倍。

但是随着过去几年房价的快速增长,未来Makati的升值空间在逐步放缓和收窄,如果是想炒房,快速转手的买家不建议考虑Makati

全球城BGC CBD

马尼拉第三大CBD

作为2000年后新发展起来的中心商业区,该区有完整的规划,交通和绿化一流。初次来全球城的人,定会被这里的繁华震撼:崭新的高楼林立,街道清洁整齐,街区时髦,现代化程度完全不输其他亚洲首都一线城市。

BGC重划区占地300公顷,由菲律宾领导品牌开发商Ayala Land从2003年开发至今,市容街景全新规划,连马尼拉到处流窜的吉普尼车(Jeepney)都禁止进入,堪称马尼拉房产奇迹

菲律宾证交所于2018年在BGC设立第三办公室,新加坡大使馆、多家国际企业总部都选择坐落于此,可见BGC之商业地位。地标性建筑有菲律宾第一高楼Grand Hyatt君悦酒店,菲律宾前十大高楼全球城香格里拉酒店。

BGC规划国际学校文教区,目前有九所国际学校可选,加上全菲最好的圣路克医院,此区每年吸引大量菲国富豪及海外退休人士定居于此。

房产数据:

BGC租金行情与马卡蒂差不多,房价在2017年大幅上涨,目前约20~30万比索/平米,因BGC有许多小区,楼盘品质落差大,最高房价为400,000比索(约52,000人民币)/平方米,平均租金价格在1150比索/平方米/月

奥提加斯(Ortigas)

第三大CBD成熟金融中心

亚洲开发银行总部所在地

Ortigas是马尼拉三大CBD之一,早年亚洲开发银行ADB选址即选在Ortigas。菲律宾许多知名集团总部及政府机关亦将设立在此,例如生力集团以及菲律宾证券交易所第二办公室。

除了商业配套,购物商场也是本区极大的亮点。SM旗下『平均客户消费力』最高的SM Megamall,就在Ortigas Center核心地段。附近还有高端的香格里拉商场,Ayala Mall商场,新加坡投资的The Podium商场等六大购物中心。

Ortigas位于大马尼拉的心脏位置,处于马卡蒂市东边、交汇BGC、帕西市与奎松市四方交汇的价值洼地,投资自住两相宜。这里的房价相对便宜,单价大约在2.5万-3.5万人民币之间,入手门槛低。

房产数据
在商业中心及最高消费群加持下,Ortigas的住宅空置率一直低于10%,是相当稳定成熟表现。房价目前还在18-20万比索/平米,算是相对实惠的投资热区,尤其在马尼拉机场地铁开通后,从本区到机场仅需20分钟,加速与国际接轨。
考虑到交通便利性,沿EDSA艾莎大道、C5大道,Shaw肖恩大道、轻轨3号线站点和未来的超级地铁1号线站点,越靠近这四个交通要道布局投资,越有价值,几大开发商去年19年在Ortigas,尤其是沿着C5大道,在Ortigas center的东边争相拿地开发,投资客户也可以重点关注该片区的价格相对更有优势的新盘入手。

 

马尼拉湾区(Manila Bay City)

马尼拉湾娱乐城,博弈观光区

马尼拉湾娱乐城,又称博弈特区,2017年由于线上博彩和中国人的热潮,湾区一年房价甚至翻倍。

马尼拉湾又可分为两部分:

1. 赌场娱乐城

该区以发展实体赌场度假村与商业吸引游客为初衷,取名Entertainment City(娱乐城)。如今这里是菲律宾是四大赌场(OKADA、索莱尔、新濠天地、云顶赌场)所在地区,豪华程度超乎想象,成为全球第三大赌城,被成为“亚洲的拉斯维加斯”

另外就是众多博彩产业办公楼也都集中在此。菲律宾首批离岸博彩公司在湾区开放,20万网络博彩从业大军在这形成华人聚集区,对办公楼和住宅的需求激增。

2. 马尼拉湾区商圈

百年来都是马尼拉寸土寸金的地段,是政治、教育、购物、医疗及文化中心之一。很多马尼拉旅游打卡地、购物中心、旅游地标都位于湾区商圈。

湾区商圈紧邻马尼拉两个最贵地段:马卡蒂CBD和赌场区,距离马卡蒂只有1.2公里,到核心地段2.8公里;开车3公里内就可达赌场区。

交通方面,轻轨1号线、PNR轨道通勤线都穿过湾区商圈。而且日载客量80万的轻轨1号线延伸段在建,未来将在赌场区和机场分别设有站点,沿线房价看涨。此外,由菲律宾最大财团SM主导的“帕赛360公顷填海项目”获批,未来多年填海发展之后,湾区有望一跃成为马尼拉最大的CBD,规模将超过前三大CBD总和。

房产数据
自2017年因受到华人投资追捧,房价一年飙升摇身变为最佳炒房区域。此区建案供给量大,需求主要依靠博彩业和观光业。客观评估未来增值潜力大,但风险承担也高,建案地点、规划及位置将影响后续出租及转售的市场接受度。

过去此区偏好规划25平米的小套房,现因全球华人不断进场,为迎合高端市场需求,规划坪数不断放大,投资门槛已越来越高。目前房价约28-33万比索/平米(约3.5-4万人民币/平米)。

奎松(Quezon)CBD

马尼拉最有潜力CBD

奎松过去一直是菲律宾的首都,同时也是马尼拉面积最大和人口最多的区域,人口约390万人,是除马卡蒂以外第二富裕的区域,当地很多政要和名门望族都住在奎松豪宅别墅区。但是奎松比马卡蒂大16倍,有很多新楼盘在开发。

在马尼拉每7个人里就有1名生活在奎松,奎松到马卡蒂20公里,由于高租金和高房价,很多在马卡蒂上班的工薪族都住在奎松,通勤上班。

此外,奎松还是马尼拉的政治、媒体、教育和购物中心,如菲律宾的众议院、菲律宾的“CCTV”ABS、CBN和GMA电视台、菲律宾的“清华”菲律宾大学和“北大”雅典耀大学、菲律宾最大的商场SM北城商场、阿亚拉Trinoma商场等都位于奎松。

近年来,菲最大开发商阿亚拉集团、菲最大财团SM集团、伊顿EATON财团、日本三菱财团、菲建筑巨头DDTI等掷重金打造新奎松CBD,寸土寸金的新奎松CBD正飞速发展为马尼拉最核心的中央商务区之一。

与前三大CBD的成熟发展相比,奎松CBD是最具潜力的。目前已经有很多人开始看到它的价值。以下几大因素将助力新奎松CBD的腾飞:

1、新奎松CBD商圈内,19年已开工建设一座国际级索莱尔赌场,能在核心CBD建设赌场实属罕见。参考之前的湾区赌场娱乐城,5年内房价飞速上涨了2倍。

2、耗资400亿元的马尼拉超级地铁1号线已开工建设,并且奎松大道站有双轨交汇,北方大道站有四轨交汇,这在整个菲律宾都极其罕见,乘地铁30分钟内快速到其他核心CBD区。

3、造就马卡蒂CBD、全球城CBD辉煌的菲律宾第一大开发商阿亚拉集团,已掷重金打造新奎松CBD的核心——Vertis North,阿亚拉高端商场和五星级赛达酒店已投入使用,甲级写字楼已建成6栋,阿里巴巴、惠普、埃森哲、渣打银行等国际名企已入驻。

阿亚拉还规划建设近10栋甲级写字楼,SM在建5栋30层甲级写字楼,DDTI集团在建菲面积最大写字楼,传闻日本三菱也将建设菲第一高塔及写字楼群。

– 2020Q1大马尼拉6大板块,奎松住宅售价上涨20% –

房产数据
奎松面积很大,2020年Q1,奎松的房价均价在20万比索/平米,在售房价从9万比索/平米-29万比索/平米,平均租金回报约在8%,目前是大马尼拉中租金回报相对比较高的区域,很适合投资
另外,随着奎松轨道交通发展,未来沿着地铁一号线、主干道轻轨线和IT Triangle周边的楼盘,会更具有投资价值和升值前景。
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