2020年投资越南房地产的终极指南

在过去的几十年中,越南取得了长足的进步,整个1990年代和2000年代的GDP增长率均超过7%。

该国向外国投资开放,因此它仍然是亚洲最有前途的市场之一-购买房产无疑是从越南整体经济增长中获利的最佳途径。

越南在工业领域尤其具有竞争力。在越来越喜欢在东南亚建立工厂的跨国公司中,中国的知名度正在下降。

这可能是由于成本上涨,更多法规,增长疲弱以及中国市场强劲的“偏见”所致。迫在眉睫的美国贸易战当然也无助于亚洲最大经济体的问题。

无论原因是什么,东亚都在经历衰退,而东南亚则在上升。

因此,许多投资者都把目光投向了越南-东南亚第三大人口大国,也是该地区增长最快的国家之一。但是外国人至少在最近之前在越南投资时几乎没有选择。

越南缺乏投资品种正在迅速改变。2015年夏季,政府放宽了对外国投资者的财产所有权规定。

现在,拥有3个月旅游签证或居留签证的任何人都可以以50年可续签的可续约方式拥有土地。外国公司购买房地产的限制更少。它不是那么简单,您应该考虑还有其他规则,下面将进一步讨论。

但是,毫无疑问,越南正朝着正确的方向发展,并使其更容易以外国买家的身份在这里投资。

喜欢的景点柬埔寨和泰国做出购买物业作为一个外国人,那么困难。话虽如此,越南政府已通过取消对外资公司和房地产所有权的限制,明确了他们的发展方向。

在让投资者变得更轻松之前,仍然有数不清的方法可以使您着迷并开始投资越南房地产。这绝对是官僚主义,但一旦您弄清了一切,就可以(至少事实上)在越南拥有公寓和房屋。

胡志明市,当地人通常称其为西贡,是越南最大的城市,也是亚洲发展最快的城市之一。

除了进入壁垒目前使资产估值偏低的事实外,目前有很多原因可以投资越南房地产,而不是等到更简单。

首先,人口统计数据对越南有利。尽管中国和泰国等邻近国家将遭受人口下降的困扰,但分析人士预测,到2040年,越南将从目前的约9500万人口增长到近1.2亿。

快速的城市化进程应继续推高越南所有主要城市中心的房地产价格。

其次,越南是世界上增长最快的国家之一,其经济在2018年增长了7%。随着政府继续使其开展业务变得更加容易,越南的未来趋势仍然乐观。

先锋们获得了最大的回报。在越南购买房地产并非易事或直截了当,尽管这不一定是一件坏事,因为进入壁垒使价值保持公平。

外国人可以购买越南房地产吗?

一言以蔽之。但这要复杂得多。越南的外国财产所有权法限制了附近居民的最大所有者人数。也不允许拥有永久业权。

首先,土地只能在越南租赁。无论您是本地人还是外国人,所有土地地块均归国家所有,并且只能按70年租赁。有可能拥有房屋和建筑物。只是不是他们所建的土地。

话虽如此,一旦到期,您可以选择延长在越南的租约。几乎没有人认为政府会拒绝那些希望续签租约的人-越南的房地产所有权在50年内可能会更容易。

另外两个限制是,外国买家只能在一栋公寓大楼中拥有多达30%的单位。此外,在特定行政区中只有250所房屋可以归外资所有。这些限制均不适用于海外越南人。

显然,与越南其他地区相比,在河内和西贡这样的人口稠密的城市中,这两个规则更加令人关注。

这些法律仍然相当新,越南曾经有更多的限制。在2015年7月放宽外国所有权规定之前,您需要先获得越南居留签证才能购买物业。

我提到这并不是要停留在过去,而是要显示越南正在迈入的积极方向,尽管进展缓慢。

越南多少房地产税?

买方在越南转让财产时需支付费用。除了相当于您资产价值0.05%的注册费外,还有5%的增值税(增值税)。

如果出售物业产生任何利润,则卖方还必须为已实现的利润缴纳0.15%的少量资本利得税。

租金收入也按照越南正常的统一所得税率20%缴纳。但是,如果您询问当地的房东,您几乎会发现没有人愿意为此付费。

从技术上讲,还要缴纳土地税,其税率为土地总值的0.03%至0.15%,具体税率取决于土地的大小。在实践中,这种税又很少支付或执行。

不要误解我:这并不是建议您不应该在越南支付租金收入或土地税。这只是现实的陈述。很少有当地人支付这些评估费用,通常政府会不理会它们。

在越南购买物业安全吗?

越南有一个文件齐全的土地注册处,政府对所有主要城市的土地都保持良好的跟踪。除非您在非常农村的地区购买土地,否则您不太可能遇到有关清晰度或缺乏产权的任何问题。

购买越南房地产的问题将来自卖方而不是政府。与东南亚的大多数其他国家/地区一样,在您购买房地产开发商之前,始终值得一探其声誉。

有一些老牌公司,有很多项目可以展示。但是,如果您从拥有很少(如果有)完整建筑物的小型开发商那里购买,您将面临更大的施工风险,要么不按期进行,要么在最坏的情况下完全停工。

无论您是从经销商还是房地产开发商处购买,进行检查始终很重要。众所周知,卖家隐藏了结构问题和其他问题,例如水损坏。确保您了解自己的权利,并确切了解要购买的商品。

越南房地产最佳投资地

越南是东南亚第三大人口大国,拥有9500万居民。尽管有相当严格的规定,外国人仍可以在大小各异的城镇购买房地产。

许多外国投资者选择在胡志明市(西贡)或河内购买房地产。其余大部分商品都在海滨城市和度假胜地(如芽庄,会安和岘港)购买。

外国人通常也可以在人口较少,人口较少的小镇上购物-至少以某种形式。但是越南有几十个城市,其中至少有数十万人居住在其中。

因此,在本指南中,我们将重点关注越南的大城市和度假区。不可能在越南覆盖所有可以购买房地产的地方。

胡志明市

越南的商业中心和最大的城市地区是亚洲发展最快的城市之一。新开的商店和企业将在本周出现,而每条街道上到处都是建筑和企业家。

当地人称其为西贡,实际上在越南发生的任何重要商业活动都经过胡志明市。这尤其使其房地产市场受到外国人和投资者的欢迎。

与该地区的一些主要城市(如曼谷或雅加达)不同,胡志明市的核心明确。大多数人认为这是西贡河西侧的1区和3区。

胡志明市由十九个内区和四个郊区组成。出于所有目的和目的,第1区和第3区分别是越南的城市中心和企业中心。

话虽如此,西贡目前正在经历快速的城市化进程。河东侧的2区正在大力开发。同时,市中心西部和北部地区的郊区正在不断扩大。

1区

1区胡志明市的正中心是越南的商业,商业和金融焦点。因此,其租金和财产成本是整个城市中最昂贵的。

旅馆,办公室和其他摩天大楼都建在该国最主要的土地上。当然,越来越多的公寓和公寓正在附近兴起。

当然,这并不意味着第一区的整个地区都是耀眼的。也不存在需要翻新的公寓楼的明确供应。相反,有很多定影液。

请记住,与其他地区相比,您将为第1区的房产支付更高的价格。实际上,该社区的房地产价值高于其他一些发达的亚洲首都,如吉隆坡。

向西移动,远离Bitexco塔和西贡河,价格易于控制,而供应随时可用。如果您的预算高于平均水平,则在1区的西侧会有明显的投资前景。

 2区

第2区位于西贡市中心河的另一侧,地理位置靠近市中心。尽管如此,它还是被一条水下隧道所分隔-经常还有很多交通。

但是,第2区的生活水平很高。在这里,您可以在有人看守的封闭式社区中拥有一所大房子。这使得该社区非常适合那些有家人和零花钱的人。

越南一些最好的国际设施也位于第2区。再加上众多顶级餐厅和商店,这使得胡志明市成为外籍人士和上流社会人士最理想的地区。

第五区虽然与我们的指南没有太大区别,但确实与第二区具有相似的氛围。第五区位于中央商务区以南数公里处,而不是与西贡市中心隔河相望。

第三区

在西贡市中心,但不在其主要商业区之外,第3区被认为是该市“最时髦的”和最高档的住宅区。

许多移民更喜欢住在第3区,因为它靠近第1区的餐馆,酒吧和许多其他便利设施,尽管距离混乱更远。

为了进行比较,它类似于曼谷的通罗。如果您不太熟悉东南亚,那么如果1区是时代广场,那就是胡志明市对第五大道的回答。

该地区的价格仍然很高,但不如1区那么高。您还拥有更多的房地产投资选择,因为3区的摩天大楼不那么拥挤。

5区和10区

5区和10区共享一些东西。与大多数其他地区相比,这两个社区很小。另外,两者都位于彼此的步行距离之内。

这两个区域距离1号区不远,用街头食品和市场取代了市中心的昂贵餐馆和商店。住房价格也大大降低。

我绝对不是说5区和10区是垃圾场。这里有一些西贡的顶级大学和最著名的寺庙。当然,我们不再谈论外派地区。您不会在这些地方看到很多西方设施或外国人居住。

那可能是一件好事。我个人希望这两个地区(现在已经很密集)将从越南健康的城市化趋势中受益,并随着时间的推移享有可观的房地产价值增长。

河内

该国的首都和第二大城市河内提供了与胡志明市明显不同的感觉。您不应该惊讶于其房地产市场也大不相同。

河内比南部的更大邻居低矮。因为它是越南的政治中心而不是其金融中心,所以他们输给了被派往胡志明市的许多外国人和商人。

因此,在河内,专注于高端移民市场的策略几乎不可行。

尽管如此,使馆,初创企业和非政府组织仍然在吸引高薪移民方面发挥着作用。因此,即使河内的质量移民人数远远落后于西贡,本地市场仍有一定潜力。

但是,如果您首先是在河内而不是西贡购买房地产,那么瞄准城市的本地市场可能更好些-而不是外派房屋。

泰豪

译为英文的“西湖”,Tay Ho被视为河内最令人向往的居住区。越南的许多政治精英和外国大使都选择住在这条街沿街守卫的大规模守卫房屋之一中。

Tay Ho区建在一个同名的大湖周围,宁静祥和。然而,距河内市中心和国家政治中心只有很短的车程。

综上所述,泰和的土地价格是河内最昂贵的土地之一,这不足为奇。地区的绝对规模可能是仍在Tay Ho上列出土地的唯一原因。

在这里的南部,Ba Ding区是越南大使馆和政府机关的所在地。巴丁也有可用的物业,尽管与Tay Ho的区别不大,足以保证拥有自己的部分。

还剑

还剑以该地区周围的湖泊而得名,还以河内的旧城区而闻名。它也是越南最受欢迎的旅游目的地之一。

人们经常喜欢还剑(Hoan Kiem)的氛围,但是在这个小而集中的地区,这些财产归当地的哈诺人所有,他们居住了几代人。因此,还剑的房地产通常不用于出售和供应,购买时价格过高。

  Hai Ba Trung

Hai Ba Trung的位置在还剑(Hoan Kiem)南部,可轻松前往河内的商业中心以及餐厅,商店和其他设施。

哈巴特朗(Ha Ba Trung)的物业,当地人有时也称其为“ HBT”。然而,与越南首都其他地区相比,价格昂贵,即使并非如此。

同时,每个月都有新的咖啡馆和餐馆营业。Hai Ba Trung无疑是河内市中心增长最快的地区之一,投资者可能希望注意到这一快速发展的地区。

东大

河内是越南最密集的地区,也是越南最拥挤的地区之一,在几乎完全是当地社区的东大,您不会找到很多移民。

话虽如此,东大确实发生了变化。几乎完全没有外国人居住,这本身就意味着对潜在的房地产购买者来说值得一看。

这个工人阶级社区的发展比河内其他任何地方都多,并且您可以在东大街道的每个角落看到明显的进步迹象。

我不建议住在东大,但就像在大多数亚洲发展中国家那样,您可以前往其他外国投资者不敢涉足的“肮脏”地区来获得更高的回报。

岘港市

岘港是一个熙熙beach的海滨城市,人口超过100万人,是越南第三大城市,尽管它的规模与河内或胡志明市不尽相同。

岘港市(Da Nang)是越南较受富裕的外国购买者和退休人员欢迎的城市之一。尽管面积较小,但与河内或HCMC相比,这里的酒店品牌住所数量更多。

凯悦(Hyatt),喜来登(Sheraton),莫文皮克(Movenpick)和其他国际品牌已在岘港(Na Nang)设立了酒店。它们仍然是越南最昂贵的房产。

与其他海滨城市类似,您可以在岘港沿海的豪华房地产中找到海景。汉江贯穿市中心,沿岸也拥有一流的物业。一旦您进入内陆,事情就会变得更加本地化。

会安市在岘港以南约25公里处,它们都具有一些相同的特征。但是会安市较小,相对僻静,感觉就像一个度假胜地,而不是一个城市。

有些人喜欢住在会安。无论如何,外国人在当地购买房地产的选择要少得多,而且针对的是游客,而不是长期居民。

芽庄

芽庄比越南的其他海滨度假胜地更靠近胡志明市。想要快速度过周末的二手房业主和城市居民尤其喜欢这种方式。

像越南的中产阶级一样,芽庄的天际线开始上升,因为当地的越南游客变得更有经济能力去度假。

熟悉东南亚的人士说,芽庄与泰国的芭堤雅很相似,无论是在感觉上还是在与该国最大城市的距离上均如此。

房地产价格明显低于会安或芽庄。但是人口结构也较弱。此外,其租户的“质量”较差。

这并不意味着来自HCMC的富裕买家不会出现在芽庄的房地产市场中。与岘港市相比,您更有可能遇到背包客和廉价的退休租房者。

作为房东,您在芽庄的最佳选择是迎合当地租户或不理想的国外市场。

如果他们坚持要在越南购买海滨物业,那么在岘港的大多数投资者可能会比芽庄更好。对于不需要海景的任何人,胡志明市和河内均享有更高的租金收益和升值前景。

在越南雇用房地产经纪人

您会发现当地的越南人并不真正使用房地产经纪人。实际上,除非您是外国人,否则在整个亚洲发展中国家几乎没有经纪人的概念。

越南房地产经纪人的存在主要是为了简化无法说越南语的国际买家的流程。

当地人通常通过朋友,家人和同事买卖房地产。不管这样做是否可行,许多越南人宁愿自己列出财产,也不愿向房地产经纪人支付费用。

如果您重视房地产经纪人的服务并希望消除麻烦,那很好。只需记住,作为买家,您的房地产经纪人将无法使用一堆列出的房地产。

同样,作为卖方,您将在使用房地产经纪人时损失价值几个百分点的利润。越南的佣金通常约为3%。

购买越南房地产是一项好投资吗?

越南具有良好的长期潜力,尽管可能会有更多警告。强大的外国投资限制加上亚洲表现最差的货币之一,使其房地产市场的利润低于表面上可能出现的利润。

投资越南房地产不一定是个坏主意,您可能会获利。但是您在该地区有更好的选择。越南有很多官僚机构,没有什么能吸引投资者参与竞争的。

马来西亚的买家可以完全拥有土地,并通过投资获得长期签证。在泰国,公寓业主可以从该地区最稳定的货币中受益。柬埔寨的那些人获得了地球上增长最快的经济体之一的回报。

允许外国人在上述三个国家/地区永久拥有财产。关于越南你不能这么说。

相反,越南没有适当的激励措施。无论您是谁,以及在房地产购买中寻找什么,无论在其他地方,您都会得到更好的结果-至少直到越南对外国买家开放更多的机会。

在外国投资尚未泛滥的地区,往往更容易获得回报。但是,如果政府迫使你为了获得回报而疲于奔命,那就值得考虑其他选择。

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