2020年东南亚房地产市场分析

说到海外房产,大多数人想到的是美澳加,但近几年来,随着“一带一路”的开展,东南亚房产市场成为了投资者的“发烧地”。东南亚国家更是以其火热的旅游业,“井喷式”增长的房价及租金回报率吸引大量投资者的目光。

东南亚国家联盟(Associationof Southeast AsianNations),简称东盟(ASEAN)。成员国有马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾、新加坡、文莱、越南、老挝、缅甸和柬埔寨以及东帝汶。东南亚国家联盟的前身是由马来西亚、菲律宾和泰国3国于1961年7月31日在曼谷成立的东南亚联盟。

1967年8月7日至8日,印度尼西亚、新加坡、泰国、菲律宾四国外长和马来西亚副总理在泰国首都曼谷举行会议,发表了《东南亚国家联盟成立宣言》,即《曼谷宣言》,正式宣告东南亚国家联盟(简称东盟,Associationof Southeast Asian Nations — ASEAN)的成立。

印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡和泰国5个创始成员国外,20世纪80年代后,文莱(1984年)、越南(1995年)、老挝(1997年)、缅甸(1997年)和柬埔寨(1999年)5国先后加入东盟,使这一组织涵盖整个东南亚地区,形成一个人口超过5亿、面积达450万平方公里的10国集团。

东南亚区域中唯一的发达国家——新加坡,独树一帜,其余的发展中国家经济实力一般。但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后,东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是菲律宾、越南、泰国和柬埔寨四国,发展势头很猛。

东南亚是世界上人口密度较高的区域之一,2017年地区11国GDP合计2.72万亿美元,人均GDP4,214美元。

东盟十国数据如下(人口,GDP,人均GDP):

印度尼西亚2017年GDP突破万亿美元大关,为10,109.40亿美元,位居东南亚地区第一位。但印尼有着2.6亿的人口,人均GDP只有3,859美元,低于东南亚地区的人均GDP平均值。

泰国2017年GDP4,378.07亿美元,位居东南亚地区第二位。泰国的人均GDP6,336美元,高于东南亚地区人均GDP平均值2,000多美元,在东南亚地区人均处于中上水平。

菲律宾2017年GDP3,211.89亿美元,位居东南亚地区第三位。菲律宾的人口1.06亿,在东南亚各国中仅次于印度尼西亚,人均GDP为3,022美元,低于东南亚地区人均GDP平均水平。

马来西亚2017年GDP3,098.58亿美元,位居东南亚地区第四位。马来西亚人均GDP9,660美元,在东南亚地区居第三位。如果只算1000万人口以上的国家,马来西亚的人均GDP将位居第一位。

整个东南亚地区,人均GDP最高的国家是新加坡。新加坡2017年GDP为3,057.57亿美元,人均GDP高达53,880美元,在整个东南亚各国中遥遥领先!

越南2017年GDP2,159.63亿美元,人均只有2,306美元,远远低于平均值。

然后是缅甸5,265万人,GDP669.66亿美元,人均GDP1,272美元。仰光是人均GDP达到1,762美元,435万人。

柬埔寨1,601万人,222.52亿的GDP就太小了,增速还可以6.9%。1,272美元的人均GDP。

老挝人口668万人,171.52亿美元的GDP,7%的增速,2,568美元的人均GDP。

文莱2017年GDP119.63亿美元,人口在东南亚各国中最少,只有43万。人均GDP27,893美元,位居东南亚地区第二位。

综上来看,整个东南亚国家能够超过中国的人均GDP(9,000美元)只有三个。另外两个国家很特殊很小,新加坡和文莱。

新加坡房地产市场介绍:

新加坡非常美,医疗教育也没的说。但是,你们知不知道,新加坡78%普通百姓都住组屋(政府提供的保障性住房),剩下的商品房,完全放开,你们富人爱怎么玩就怎么玩,所以贵得离谱。

组屋的房价仅为公寓的三分之一至二分之一,按照惯常思维,购买价廉物美的组屋来出租更划算———这是禁止事项,新加坡规定,外国人只能买一手公寓,连二手房都不能买,单独购买土地也是禁止的。另外一方面是购买限制和诸多税费。

无论外国还是本国人买房,新加坡银行的贷款利率一视同仁,最多可贷款七成,租金回报一般高于贷款利率。如果你认为这样就稳赚不赔,那就错了。新加坡也有房产税,自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率是10%。中档公寓每月还要交400-600新币(折合人民币1,954-1,931元)管理费。

还有一个坏消息:从今年2月起,新加坡政府已经开始对100万新元以上的房地产交易的买方收取4%的房产交易印花税(BSD),按100万元以上部分征税。之前的印花税为3%(100万元以下的房产印花税不变,仍为1%-3%)。如果外国人如果要在新加坡买一套超过一百万新币的房,额外总共要交的税款,就是20%+3%+超过100万部分x4%,即要交24%,即还要额外缴纳$24万左右新币的税给政府!

马来西亚房地产市场介绍:

先来说说马来西亚的房价,分区域来看,首都吉隆坡房价在2W-4W人民币/㎡左右不等,新山地区在1.5W-2.5W人民币/㎡左右,槟城房价在1.8W-2.8W人民币/㎡不等,马六甲房价稳定在2W人民币/㎡左右。

从投资角度来看,建议投资者还是应选择首都房产为主。在马来西亚购房,外国人也能享受三成首付的贷款条件。但这并不代表你享受了马来西亚的国民待遇:年龄不满35岁、有稳定收入的马来西亚公民,购买10万-22万马币房子,能享受零首付、还款30年的政策。

在各种海外置业推介会中,有销售鼓吹买房参加“马来西亚第二家园计划”,能享受包括留学、医疗等福利。实际上该计划是当地政府为促进海外投资而设计的,只要在大马银行存入60万人民币资金,第二年即可取用30万,此后保留30万在账户即可,这与购房并没有必然联系。

另外,针对外国人购房政策上,政府要求外国购房者只能购买100万马币(约人民币165万元)以上的房产,但各州对此政策的底线要求不一。税费方面,在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费,贷款首付最低30%(第二家园身份者为20%),最长贷款年限30年。

越南房地产成市场介绍:

胡志明市的城市建设太差了,跟东南亚其他大城市没法比,看上去更土一些。2015年,越南祭出新的《住房法》,希望以此挽救房产市场的颓废。这大大刺激了越南楼市,首都河内和胡志明市的房价更是涨声一片。

越南购房政策如下:

1、购房者必须持有越南合法签证;

2、房屋产权为50年,不是永久产权,但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权;

3、每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋;

4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套;

5、外国人购房不允许贷款,买房时必须通过银行转款等注意事项。

6、外国人不允许继承房产。

税费方面,越南没有房产税,外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。总的来说,越南的房产只有河内和胡志明还比较正规。但是非常贵,好点的房子达到上万美元一平。越南本币没有国际化,政府又非常腐败,在国内没有其他地方投资,股市也小破差,只能炒首都的房子,所以市场畸形发展。

柬埔寨房地产市场介绍:

柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋,却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制,尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。很多人被他的高租金收益所吸引。2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。

由此,柬埔寨房价也开启上涨周期,首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元(合人民币1.6万元/平),而这里的租金收益率也能达到5%-8%。柬埔寨与越南相同,本币没有国际化,首都周边房产非常畸形。价格超级贵不说,买房必须用美金,本地人基本买不起。

开发商主要来自日本和台湾。柬埔寨的治安差,经济环境极差,是世界最不发达的国家之一。贷款的利率较高,甚至达到了7%-9%。柬埔寨是最为世界最贫穷的国家之一,那什么样的人会来这里买房呢?

多数是与柬埔寨生活有交集的人,或者是被柬埔寨高租金收益吸引的人。但是租金收益的持久性却较差。柬埔寨房价这两年已经涨得已经很凶了,两三年就可以翻一倍,已经脱离柬埔寨当地人的实际情况。外国人可以购买不带土地、二层以上的房屋,仅享有房屋永久产权,对土地没有产权,还需缴纳4%的契税。虽然没有遗产税,但是如果外国人要继承在柬埔寨的房产,必须入柬埔寨国籍。

老挝房地产市场介绍:

老挝是个内陆国,国土大多是山地,只有中南部沿湄公河东岸狭长地带,有不多的平原可种地,北部几乎全是我国云贵高原向中南半岛伸展过去的山地。也就是说,地广人稀,没有人口红利的国家,自动忽略。

缅甸房地产市场介绍:

缅甸对外国人购房的政策如下:

1、外国人可购买在集体土地(政府所拥有的土地)上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋。

2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地(政府所拥有的土地)上,也就是说,私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目,而这样的工程大多只有70年使用权。

3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20,000平方英尺(约1,858平方米)。

4、外国人没有土地产权。

目前缅甸房价已经很高了,税费有明显的划分,3,000万缅元(16.5万人民币)以下需缴纳15%的税费,3,000万至1亿缅元(55万元人民币)之间需缴纳20%的税费,超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的,外国人不可拥有土地产权。算起来性价比太不高了。

泰国房地产市场介绍:

国王都有中文名,大多数执政者是华人,也是唯一一个跟中国没有领土争议的国家。泰国房产市场近年来发展势头迅猛,尤其像曼谷等世界知名旅游城市,低廉的价格、优越的配套设施和人居环境,还有国际教育,医疗等条件优越,是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

泰国对外国人购房的政策:

1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。

2、外国人想买多少公寓都可以,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。

3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地,并拥有永久产权,但要通过注册泰国公司的形式。

4、外国人在泰国买房首付根据房价或估值核算,一般是20-30%。

5、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

东南亚有一个很是明显的特点,那就是哪个国家华人越多,这个国家就越有钱。最典型我们看新加坡华人占比75%,马来西亚21%,泰国20%,菲律宾10%,越南,印尼,老挝,缅甸等相对很少。

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