深度!投资柬埔寨,该如何买房?(附选房攻略)

东南亚投资,近年越来越火,

 不少人在讨论,不少人在观望,也有不少人已经进场,赚取投资收益。

 那么,究竟在东南亚投资房产,该如何选择呢?

 一位名为葡萄柚的城市规划师,通过在柬埔寨的选房买房经历,写下了他对东南亚投资的一些建议。

 不妨通过亲历者的角度,看看别人是如何在东南亚投资房产,也给自己的投资作个参考。

为什么要选择东南亚?

我大概是从2017年的上半年开始关注海外资产配置,重要的原因是经历了国内楼市2015-2016年这一轮大涨后,我对国内资产保值的安全性有了一些疑虑,所以开始关注海外的市场。

而关注到东南亚市场,更多的原因是因为美澳这些比较热门的海外投资市场,因为这些年国内投资的持续关注,现在已经在一个相对来说比较高的价位。

这些发达国家有很好的资产保值的意义,但是升值的预期并不稳定,同时租金的回报率也不是非常高,因此我把关注点投到了还处于增长前期的东南亚市场。

如何来评价东南亚市场的优势呢?我觉得有三个比较突出的特点。

第一点是与现在中国经济增长处于瓶颈期相比,东南亚市场是一个正处于高速增长前期的巨大市场,来自全世界的资金都在涌入这片市场,行业在快速地学习和成熟。

第二点东南亚比较有吸引力的地方,就是巨大的人口红利能够支撑市场的增长

东南亚大部分国家的人口结构非常年轻,柬埔寨的主要人口都集中在35岁以下,越南、印尼、菲律宾这些国家也都是正金字塔型的人口结构,年轻劳动力非常充裕,而且廉价,这是支撑这一波经济发展的基础。

第三点,对于我们普通人,而且是海外投资的小白来说,我觉得相对于美澳这种成熟的房地产和金融市场,东南亚市场的操作相对会比较简单,而且因为税收制度和监管体系并不是十分完善,大大降低了东南亚房产的持有成本。

 

为什么要选择柬埔寨?

在东南亚这样的一片热土中,为什么我选择了柬埔寨作为一个投资的对象呢?

除去新加坡和文莱两个比较特殊的例子,我会把东南亚的国家分为三级。

第一级就是像马来西亚和泰国这种,已经发展到了一定程度,资产的价值相对来说已经较高。而且泰国也一直比较火热,入场的成本相对来说比较高。

在东南亚这种波动风险比较大的市场中,过高的入场成本是我不希望去承担的。

第二级国家是现在东南亚市场中最火爆的三个国家,越南、印尼和菲律宾

跳出房地产投资来讲,这应该是现在外资投资领域最看好的三个东南亚国家。

我觉得最主要的原因是这三个国家都拥有着巨大的人口市场,其中印尼有2.6亿的人口,越南和菲律宾也都有1亿左右的人口,这种开发程度相对较低的巨大人口市场,是各个行业都不愿意错过的。

但是从我个人的角度来说,我对于这些和中国以及华裔有着复杂关系的国家都比较疑虑。

虽然市场的前景一片大好,但是对于我现在来说缺少一些勇气。如果大家不介意我担心的这类问题的话,这三个国家都是值得关注和考虑的。

剩下的第三级的国家,就是中南半岛上几个刚刚踏上经济发展车道的国家,缅甸、老挝和柬埔寨

这三个国家都是一穷二白,但是这些国家的投资入场成本都比较低,资产的增长潜力相对来说更大。

这三个国家中间,缅甸并不算是一个完全开放的国家,而老挝是一个完全的内陆国家,这就注定它会缺失一部分的发展资源。

所以在这一圈的调研之后,最终我选择柬埔寨。

 

柬埔寨房产有什么优势?

我觉得柬埔寨的优势可以简单的概括一下,其中最有吸引力的是,这是一个完全开放的美元结算的市场

这在本国货币波动比较强烈的东南亚新兴市场是一个独特的优势。

第二点是柬埔寨和中国的关系相对比较密切,它是中国一带一路战略在东南亚的一个重要支点。

这样的关系使得国人在柬埔寨投资的安全性有所保障。

第三个优势是因为历史的原因,柬埔寨的NGO组织(Non-Governmental Organizations,即非政府组织,多为人道主义及慈善机构)非常的多,

这些NGO组织的工作人员和外国投资公司的员工们,为柬埔寨现在的高速经济发展奠定了基础。

 

如何通过地段选择房子?

因为我本身是从事城市规划工作的,所以在观察一个陌生的城市时,我会习惯从城市规划入手,判断城市发展的方向,以及未来的潜力区域。

我觉得一个城市的好区位可以分为两类,一类是已经成熟的城市核心区,也就是大家平常会说的富人区,这类区域各方面的设施已经成熟。

但是相对来说,资产的价值也会较高,资产保值的预期较好,但是升值的幅度一定不会很大。

另外一类则是有潜力的新区,这类区域现在的价值还比较低,但是升值的潜力是巨大的。

不过新区往往也会伴随着各类项目鱼龙混杂的现实,要挑出好的产品需要眼力,也需要运气,

而成熟的核心区,虽然升值的预期没有那么大,但是往往会比较少踩到雷,所以需要做一个抉择。

下面这张图的左边是柬埔寨首都金边的一个行政区划图。在图中,我标出了现在金边建设量比较大的几个区域。

像现在的城市核心区,桑园区以及北侧的隆边区、堆谷区和鸭子岛以及机场所在的菩森芷区,基本上现在金边市面上能看到的楼盘,大概都集中在这些区域。

而右边这张图是金边中心市区2016年土地的买卖价格,

这张图的时间已经比较久远了,信息跟现在的地价相比,已经并不准确,但是大家也可以从中看到每个区域之间的价格差,从而判断开发商现在的售卖价格是否合理。

这其中地价最高的区域就是我标红色的BKK1,这个区域是金边现在的绝对核心区,这里集中了金边大量的高档餐厅、娱乐设施、学校以及高档的酒店式公寓。

从社区的成熟度来说,金边没有任何一个区域具备和它抗衡的实力。但是BKK1虽然很好,但它的价格已经非常高了,属于我们说的第一类的好区域,城市成熟的核心区。

如果让我选择一下金边第二类的好区域,有潜力的新区的话,我觉得可以谈谈下面几个有特点的。就是我在图中标出的这几个区。

第一个是钻石岛以及西岸的这些区域。

这个区域是金边现在全力打造的一个新中心,楼盘的定位都很高,而且这个区紧邻湄公河,但是这个区域的住宅开发量已经非常的高了,未来要开发的地址会更高,所以将来这里会是一个买方市场还是卖方市场,还是蛮难预见。

摩根大厦就是位于金边钻石岛的一处纯商业大楼

第二个区域就是现在核心区北侧的万谷湖区域

这个区我觉得是金边未来最有潜力的一个区域。它是填了金边原来蛮不错的一个景点万谷湖而建成的。

靠近万谷湖周边的都是金边本地居民的富人区,区域的位置非常好,而且范围很大,已经完成了土地平整,规划的目标也是现代化的城市功能区,前景非常可期。

但是现在这个区的楼盘价格也已经不太低了。

剩下的现在建设比较集中的区域就是鸭子岛上的水静华区域,堆谷靠近永旺二期的区域以及机场片区,这三个区中,水静华区的利好应该是新的体育场的建设,以及相对来说更好的生态环境。

堆谷的优势是这里是金边本地人的富人区,以及刚刚开业的永旺二期这种在今天非常稀缺的现代化商业资源,机场片区的优势是便利的国际交通以及周边工业区比较集中所带来的企业管理层的这种租客的资源。

对我本人来讲,区位这种东西只有相对较好,没有最好。选择的关键是大家会偏向考虑哪种风险因素。

比如说如果资金充裕,但是风险的承受力较低的话,那我就可以选择成熟城市的核心区。如果喜欢高投资回报,并且愿意承担风险的话,那我觉得一定要选择有潜力的新区。

所以我的建议是大家去实地看楼盘之前一定要针对自己的投资喜好,对城市的整个区域价值有一个预判。

以上这张图就是我在去金边做实地调研之前所做的一个区域的研究,这种价值预判的梳理过程会帮助大家看清楚每个区域不同的优缺点,理清思路,让大家的选择更加趋于理性。

 

如何选择开发商?

柬埔寨是一个完全开放的新兴市场,这也决定了这是一个鱼龙混杂的市场,大家在这里会接触到各个国家的开发商,不同国家开发商都带有自己的风格。

根据我自己看过的感觉来评价的话,不同国家的开发商侧重点是完全不同的。

比如说新加坡开发商,他会更加注重楼盘的整体定位及功能性的策划,有一家新加坡开发商在钻石岛这个区域做了两个盘,我觉得都算是现在金边市场上比较具有代表性的楼盘,是具有综合性的功能,现代化的策划理念,算是金边未来地标建筑的一个有力的竞争者。

日韩的开发商可能会更加关注产品的细节,对目标客户群的针对性更强。

两相比较一下,可能日本的开发商会做的更好一点。但是日本的企业有一个问题,就是他们拿到的地位置都很差,而且地块都非常的小。

因为韩国人进入柬埔寨市场非常的早,在零八年金融危机之前就全力进入过金边的市场,所以韩国企业在很多非常好的位置囤了不少地,现在都在闲置的状态。未来会怎么样,也不太好说。

台湾开发商在这个市场里也很多。台湾开发商的产品大部分从区位,设计来说都中规中矩,关键还是看价格的性价比。

不过我觉得台湾的开发商特别是他们的售楼处都非常的会营销,很有礼貌,会让你觉得很舒服。

现在这个市场上,最多的应该是柬埔寨本地开发商和中国大陆开发商,或者就是本地和中国大陆一起合作的这种,这一块因为产品实在太多了,也不太好整体评论,需要大家认真的去分辨,要去现场实地的看。

而在我看过的盘里有一个比较神奇的存在就是法国开发商。我看过两个法国开发商的产品都算得上是设计精品,户型使用感很好,而且内装也非常的彰显品位。

这种产品面向高端的租客市场是不会缺少租客的,但是法国的盘都非常的小,一般来说就只有十几、几十间房。而且法国人做生意全看眼缘,能不能买得到靠缘分。

所以在这样一个市场里,选择一个靠谱的开发商非常重要,我给大家一个建议是一定要去实地看,而且如果条件允许的话,建议大家在签合同之前请律师对开发商和项目合同都做一下审查。

 

如何选出满意的房子?

首先第一点,我的建议是一定要到实地去看

除了自由行去看房,现在国内有很多定制的那种,就是带大家去看一个城市所有他们觉得有潜力楼盘的这种看房考察团,这种方式也是不错的。

如果大家是跟随单一楼盘中介去当地考察的话,一定要有一些自由活动的时间去一些其余的楼盘感受一下。

第二点,我们要在进行海外置产之前问自己两个问题。

 

第一是你的潜在租客是什么样的人群?

金边现在的收益很高,主要的原因是公寓现在来讲比较短缺。第二是大量来金边投资或者工作的外国人抬高了租金。

这可以让我们思考一下,当你的潜在客户本身是有体面工作的,外派到金边的NGO组织或者企业的中层,他愿意承担一室六百美金的租金,那这个时候他会对公寓有一个什么样的要求呢?

我觉得很重要的两点,一是物业管理,第二就是公寓的内装以及设施的质量。所以我在选择的时候会非常关注样板间的质量,以及公寓物业管理的公司。

还有一点是金边现在非常流行一室的公寓,毕竟从租金回报率来说,这类户型的回报率是最高的,但是潜在的问题是金边现在在建的公寓量非常大,在一个可预期的未来中,市场的投放量也会很大,因此到时候不管是租还是卖,都会成为一个完全的买方市场。

这个时候只有最好的产品才能够赢过市场,普通的产品就只能进行降价的竞争,因此在投资的时候应该要选择更有价值的资产,而不是只关注当下投资的收益率。

 

第二个问题是,未来你的潜在买家是什么样的人群?

如果你三十年后要脱手,接手的会是本地人还是外国人?

虽然现在金边当地人都住在排屋当中,但是我觉得排屋的这种建造形式对采光是非常不利的。

随着金边的不断发展,必然会有一部分更加喜欢现代化便利生活的本地人搬到公寓当中。

那么在选择的时候就要想到,在未来你想要出手的时候,会不会有本地买家愿意接手这个楼盘。

 在这里和大家分享一个案例。

我在调研时比较倾向一个日本楼盘,全部是一室的酒店式公寓,将来会由开发商的物业公司统一打理。

如果大家对金边的市场稍有一些了解,就会知道日本人做的酒店式公寓的物业管理在当地非常的受认可。

他们在很偏僻的位置就做出了现在金边受认可程度最高的,也是租金最高的酒店式公寓,并且那个公寓是全部自持不对外出售的。

日本开发商的楼盘在当地的口碑非常好,这也是我当时比较感兴趣的原因之一。

这个盘的优点跟缺点都非常的明确,优点是它的功能指向性特别明确,而且未来的物业管理是可期的,对租客吸引力相对来说比较大。

但是缺点也在于这个盘的功能太过于明确和单调。如果三五年后想要出手这个资源的话可能会有一些问题。

因为我们知道最先有能力购买公寓的一定是那种改善性购房的人群,而不是刚需的人群,因此这也是我最后没有购买这个盘的原因所在。

最后,和大家分享一下,这张图是当时当地的中介提供给我的金边市场的一个真实的收益率情况,

当然这也是预估,不过比较接近真实的情况,大家可以看到真实的收益率大部分都是在6%左右,

但是这张表格中的收益率没有扣除要付给租房中介每年一个月的中介费,因此所有的真实收益会再低一点。

所以,现在金边楼盘的真实收益率大概是在5%多一点

要挑选一个满意的房子,一定要实地考察!

参考我们的3天2晚、4天3晚的考察团 ,请戳这里 金边考察团

只需要出机票与签证费,

一落地金边即有当地专人陪同,吃住行全包!

 

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